حاسبة حقوق الملكية العقارية
احسب مقدار حقوق الملكية في منزلك وقارن بين خيارات خط الائتمان (HELOC) وقرض حقوق الملكية للوصول إلى حقوق الملكية الخاصة بك.
Your Home Details
Enter your home value and current mortgage balance
HELOCs, tax liens, etc.
Most lenders cap at 80-85% LTV
$400,000
$150,000
37.5% of home value
62.5%
Loan-to-Value Ratio
$70,000
At 80% LTV
Equity Breakdown
ما هي حقوق الملكية العقارية؟
حقوق الملكية العقارية هي الفرق بين القيمة السوقية الحالية لمنزلك والمبلغ الذي لا تزال مديناً به على الرهن العقاري. وهي تمثل الجزء من منزلك الذي "تملكه" حقاً - حصتك في العقار.
معادلة حقوق الملكية
حقوق الملكية = قيمة المنزل - رصيد الرهن العقاري - الرهونات الأخرىمثال:
قيمة المنزل: 400,000 دولار
رصيد الرهن العقاري: 250,000 دولار
حقوق الملكية: 400,000 - 250,000 = 150,000 دولار
HELOC مقابل قرض حقوق الملكية
خط ائتمان حقوق الملكية (HELOC)
يعمل مثل بطاقة الائتمان المضمونة بمنزلك. يمكنك الاقتراض حتى حد الائتمان، والسداد، والاقتراض مرة أخرى خلال فترة السحب.
- السعر: متغير (Prime + هامش)
- الوصول: خط ائتمان متجدد
- فترة السحب: عادةً 5-10 سنوات
- السداد: فائدة فقط أثناء السحب، ثم أصل + فائدة
- الأفضل لـ: النفقات المستمرة، الطوارئ، المرونة
قرض حقوق الملكية (HEL)
رهن عقاري ثانٍ بسعر ومدة ثابتين. تحصل على مبلغ مقطوع وتسدد دفعات شهرية ثابتة حتى السداد.
- السعر: ثابت طوال المدة
- الوصول: مبلغ مقطوع مقدماً
- المدة: عادةً 5-30 سنة
- السداد: أصل + فائدة ثابت من اليوم الأول
- الأفضل لـ: النفقات الكبيرة لمرة واحدة، القدرة على التنبؤ
فهم نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
نسبة القرض إلى القيمة هي عامل حاسم في تحديد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه. يسمح المقرضون عادةً بنسبة LTV مجمعة تتراوح بين 80-90% لمنتجات حقوق الملكية.
معادلة LTV
LTV = (إجمالي الدين على العقار ÷ قيمة المنزل) × 100مثال عند حد أقصى 80% LTV:
قيمة المنزل: 400,000 دولار
الحد الأقصى للدين: 400,000 × 80% = 320,000 دولار
الرهن العقاري الحالي: 250,000 دولار
الحد الأقصى للاقتراض: 320,000 - 250,000 = 70,000 دولار
الاستخدامات الشائعة لحقوق الملكية
تحسينات المنزل
التجديدات والإصلاحات - قد تزيد من قيمة المنزل وقد تكون معفاة من الضرائب.
توحيد الديون
سداد بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة بمنتج حقوق ملكية بسعر أقل.
نفقات التعليم
الرسوم الجامعية، غالباً بأسعار أقل من القروض الطلابية.
صندوق الطوارئ
HELOC كاحتياطي للنفقات غير المتوقعة (تدفع فقط عند الاستخدام).
المشتريات الكبيرة
السيارة، الزفاف، النفقات الطبية - أقل من أسعار القروض الشخصية.
العقارات الاستثمارية
دفعة مقدمة على عقار للإيجار أو فرصة استثمارية.
المخاطر التي يجب مراعاتها
منزلك هو الضمان
على عكس بطاقات الائتمان أو القروض الشخصية، تستخدم منتجات حقوق الملكية منزلك كضمان. إذا لم تتمكن من السداد، قد تفقد منزلك بالحجز.
مخاطر السوق
إذا انخفضت قيم المنازل، قد ينتهي بك الأمر "تحت الماء" - مديناً بأكثر من قيمة منزلك. هذا قد يحبسك في العقار.
مخاطر سعر HELOC
أسعار HELOC متغيرة. إذا ارتفعت الأسعار بشكل كبير، قد تصبح مدفوعاتك غير ميسورة.
صدمة الدفع
عندما تنتهي فترة السحب في HELOC، تقفز المدفوعات من فائدة فقط إلى أصل وفائدة كاملة - أحياناً تتضاعف أو أكثر.
الأسئلة المتكررة
كم من حقوق الملكية أحتاج للتأهل؟
يتطلب معظم المقرضين 15-20% على الأقل من حقوق الملكية في منزلك. مع حد أقصى 80% LTV، ستحتاج إلى 20% حقوق ملكية للتأهل لأي قدرة اقتراض.
هل الفائدة على حقوق الملكية معفاة من الضرائب؟
قد تكون الفائدة قابلة للخصم إذا استخدمت الأموال لـ "تحسينات جوهرية للمنزل" الذي يضمن القرض. استشر متخصصاً ضريبياً لوضعك المحدد.
ما درجة الائتمان التي أحتاجها؟
يتطلب معظم المقرضين درجة ائتمان 620-680 كحد أدنى لمنتجات حقوق الملكية. الدرجات الأفضل (700+) تؤهل لأفضل الأسعار والشروط.
كم من الوقت يستغرق الحصول على HELOC أو HEL؟
عادةً 2-6 أسابيع، بما في ذلك الطلب والتقييم والاكتتاب والإغلاق. يقدم بعض المقرضين عمليات سريعة في 2-3 أسابيع.