حاسبة إعادة التمويل
هل يجب عليك إعادة التمويل؟ قارن قرضك الحالي بقرض جديد، احسب نقطة التعادل، واكتشف بالضبط كم يمكنك التوفير.
Current Loan
Enter your existing mortgage or loan details
≈ 25 years
New Loan (Refinance)
Enter the terms of the refinanced loan
Typically 2-5% of loan amount
Extra cash to take out (optional)
How Long Will You Stay?
This affects whether refinancing makes sense for you
ما هي إعادة تمويل الرهن العقاري؟
إعادة التمويل تعني استبدال رهنك العقاري الحالي بآخر جديد، عادةً للحصول على معدل فائدة أقل، أو تقليل الدفعة الشهرية، أو تغيير مدة القرض، أو الوصول إلى حقوق الملكية في منزلك (إعادة التمويل النقدي).
إعادة تمويل السعر والمدة
النوع الأكثر شيوعاً. تستبدل رهنك العقاري الحالي بآخر جديد بمعدل فائدة أو مدة قرض مختلفة أو كليهما. يبقى مبلغ القرض تقريباً كما هو (رصيدك الحالي فقط بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق إذا تم دمجها).
إعادة التمويل النقدي
تقترض أكثر مما تدين به حالياً وتحصل على الفرق نقداً. هذا يستفيد من حقوق ملكية منزلك للتجديدات أو توحيد الديون أو احتياجات أخرى. مبلغ القرض الجديد أعلى من رصيدك الحالي.
فهم نقطة التعادل
نقطة التعادل هي الرقم الأكثر أهمية في قرارات إعادة التمويل. تخبرك كم من الوقت يستغرق لمدخراتك الشهرية لتغطية تكاليف الإغلاق.
صيغة نقطة التعادل
نقطة التعادل (بالأشهر) = تكاليف الإغلاق ÷ التوفير الشهريمثال:
تكاليف الإغلاق: 6,000 دولار
التوفير الشهري: 200 دولار
نقطة التعادل: 6,000 ÷ 200 = 30 شهراً (2.5 سنة)
ما هي نقطة التعادل الجيدة؟
ممتاز - حالة قوية لإعادة التمويل
جيد - يستحق إذا كنت تخطط للبقاء طويلاً
محفوف بالمخاطر - قد لا يؤتي ثماره
متى يجب عليك إعادة التمويل؟
أسباب جيدة لإعادة التمويل
- ✓انخفضت أسعار الفائدة بنسبة 0.5% أو أكثر - القاعدة التقليدية
- ✓تحسنت درجة الائتمان الخاصة بك بشكل كبير - ائتمان أفضل يعني معدلات أقل
- ✓تريد تقصير مدة القرض - من 30 سنة إلى 15 سنة يوفر فوائد ضخمة
- ✓تحتاج إلى خفض الدفعة الشهرية - تمديد المدة أو خفض السعر
- ✓تريد التحويل من معدل متغير إلى ثابت - قفل قبل ارتفاع المعدل
متى لا تعيد التمويل
- ✗ستنتقل قريباً - لن تبقى طويلاً بما يكفي لتحقيق التعادل
- ✗لديك قرض منذ فترة طويلة - معظم الفوائد تُدفع مبكراً
- ✗القرض الحالي له غرامة سداد مبكر - قد تمحو المدخرات
- ✗انخفضت قيمة منزلك - قد لا تتأهل
- ✗تكاليف الإغلاق مرتفعة جداً - بعض المقرضين يفرضون رسوماً مفرطة
فهم تكاليف الإغلاق
تتراوح تكاليف إغلاق إعادة التمويل عادةً بين 2-5% من مبلغ القرض. تؤثر هذه التكاليف مباشرة على نقطة التعادل والمدخرات الإجمالية.
| نوع التكلفة | النطاق المعتاد | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم الطلب | 75-500 دولار | بعض المقرضين يتنازلون عنها |
| رسوم التقييم | 300-700 دولار | مطلوبة للتحقق من قيمة المنزل |
| البحث عن الملكية والتأمين | 700-1,500 دولار | يحمي ضد مشاكل الملكية |
| رسوم الإنشاء | 0.5-1% من القرض | رسوم معالجة المقرض |
| نقاط الخصم | 0-2% من القرض | اختياري - لخفض السعر |
الأسئلة المتكررة
كم تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري؟
عادةً 2-5% من مبلغ القرض، أو 4,000-10,000 دولار على رهن عقاري بقيمة 200,000 دولار. تختلف التكاليف حسب المقرض والموقع ونوع القرض.
هل يجب أن أدفع نقاطاً لخفض السعر؟
دفع نقاط الخصم (نقطة واحدة = 1% من مبلغ القرض = ~0.25% تخفيض في السعر) منطقي إذا كنت ستبقى طويلاً بما يكفي لتحقيق التعادل.
هل يمكنني إعادة التمويل مع ائتمان سيء؟
نعم، لكن خياراتك محدودة والمعدلات ستكون أعلى. للقروض التقليدية، تحتاج عادةً إلى درجة ائتمان 620 أو أعلى.
كم من الوقت تستغرق إعادة التمويل؟
عادةً 30-45 يوماً من الطلب إلى الإغلاق، رغم أنها قد تكون أسرع مع بعض المقرضين. تشمل العملية الطلب والتقييم والاكتتاب والإغلاق.